토지 매매 주의사항 | 토지 매물 검색 | 토지 지분 매매 | 불법 농지 불법 산지 취득 | 농지 경매 주의사항 알아보기

토지 매매 주의사항, 원하는 지역의 토지 매물 검색, 토지 지분 매매, 불법 농지 취득, 농지 경매 주의사항 등에 대해서 알아보겠습니다.

 

원하는 지역의 토지 매물을 찾는 방법, 전체 토지를 취득하는 것이 아닌 일부의 지분만 취득하는 지분 거래 주의사항, 불법 건축물이나 주차장 등이 있는 불법 농지 거래, 농지 경매 시 주의 사항에 대해서 살펴보겠습니다.

토지 매매 주의사항

토지 매물 검색 방법

원하는 지역의 부동산중개소 몇 곳만 통화해보면 쉽게 매물이 있는지 알 수 있습니다. 하지만 전화해서 문의하는 것조차 민망하고, 미안한 마음이 들어 선 듯 실행에 옮기기 쉽지 않습니다. 그리고 부동산중개소가 워낙 많기 때문에 어디에 전화해서 문의해야할지 선택하기 어려운 상황이 종종 있습니다.

 

부동산 매물 검색 홈페이지를 이용하면 대략적인 매물을 확인할 수 있습니다. 해당 토지의 위치와 면적, 원하는 거래 가격 등 간략한 정보도 제공합니다.

 

쉽게 이용할 수 있는 정보제공 사이트는 ‘네이버 부동산’입니다. ‘네이버 부동산’ 메인 화면은 아래와 같이 구성되어 있습니다.

 

메뉴에서 부동산의 종류 ‘토지’와 거래방법 ‘매매’를 선택하고, 원하는 지역을 선택해서 조회하면 지도에서 토지 매물 위치와 간략한 정보를 확인할 수 있습니다.

 

검색 분류가 ‘토지’이기 때문에 지목이 전‧답‧과수원인 농지뿐만 아니라 임야, 양어장, 목장용지, 잡종지, 대지 등 모든 토지가 조회됩니다.

 

 

토지 지분 매매

토지를 지분으로 매매한다는 것은 전체 1필지의 소유권을 1인이 갖는 것이 아니라 여러명이 하나의 필지를 나눠서 소유한다는 것입니다. 일반적으로 공유 지분으로 토지를 소유한다고 말합니다.

 

참고로 토지의 공유 지분으로 소유권이 나뉜 사례는 상속 토지에서 많이 나타납니다. 상속 재산을 자손들이 법적인 상속분에 따른 지분을 나눠갖기 때문입니다.

 

공유 지분으로 소유한다는 것은 정확히 내 땅의 위치가 어디인지 법적으로 토지가 구분되어 있지 않습니다. 소유자들끼리 협의에 의해서 소유권의 위치를 구분해 놓기는 하지만 향후에 여러 가지 문제를 일으킵니다.

 

1필지를 공유 지분으로 여러명이 소유하고 있기 때문에 향후 재산권 행사에 많은 제약이 따릅니다. 건축 또는 토지형질 변경 등 개발행위를 하고 싶어도 모든 소유자의 동의를 얻어야 개발사업이 가능합니다.

 

토지 분할에 있어서도 소유자들끼리 서로 좋은 위치를 양보할 수 없기 때문에 많은 어려움이 있습니다. 다른 공유자의 동의가 있어야 토지 분할이 가능하기 때문에 토지 분할은 굉장히 어렵다고 합니다. 토지의 위치에 따라 재산 가치가 상당한 차이를 보일 수 있기 때문입니다.

 

토지 지분 매매는 기획부동산일 수도 있기 때문에 주의해야 합니다.

기획부동산의 가장 흔한 수법이 1필지의 토지 소유권을 수십개의 지분으로 쪼개서 농지를 판매하는 것입니다. 10억짜리 농지 1필지를 살 수 있는 재력을 가진 사람은 흔치 않아도 3천만원짜리 0.001필지를 살 사람은 많기 때문입니다.

 

기획부동산의 특징은 비싸게 팔아먹는다는 것입니다. 원래는 10㎡에 1천만 원이면 살 수 있는 농지가 기획부동산에 이용되면 3천만 원에 비싸게 팔아버립니다.

 

토지의 지분거래는 상속받은 토지에서 많이 나타나고, 기획부동산으로도 악용됩니다.

따라서 토지 지분 매매를 할 때에는 주변 토지의 실거래 가격보다 얼마나 높은지 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

 

참고로 아래와 같이 기획부동산 관련 글 참고하시기 바랍니다.

https://likeayellowcow.tistory.com/6

농지 쪼개기, 기획부동산 적발 사례

 

 

조회 : 부동산종합정보 > 실거래가 > 토지 > 주소검색

 

 

불법 농지, 불법 산지 취득

농지를 취득하기 위해서는 농지법에 따른 ‘농지취득자격증명’을 시청‧군청 등에서 발급 받아야 합니다. 불법 행위가 있는 농지를 취득하려면 ‘농지취득자격증명’ 신청 시 원상복구 계획서를 첨부하여야 합니다. 이 원상복구 계획이 현실성 및 실행 가능성이 있는 경우에만 농지취득자격증명이 발급됩니다.

 

만약 불법행위 원상복구 계획이 현실 가능성이 없고 적극적인 조치가 아니라면 시청‧군청에서는 농지취득자격증명을 반려하게 됩니다. 이것에 대한 판단은 시청의 재량 사항입니다.

 

또한 농지를 취득한 후에 원상복구 계획서를 이행하지 않는다면 시청에서는 농지를 취득할 목적으로 거짓이나 부정한 방법으로 농지를 취득한 것으로 보아 ‘고발’을 하는 경우도 있을 수 있습니다. ‘원상복구 명령’ 행정 처분도 내립니다.

 

불법 산지는 농지와 달리 복구 계획 등에 대한 서류는 필요하지 않으나, 불법행위에 대한 원상복구 책임은 산지 취득과 함께 산지 소유주에게로 넘어옵니다. 만약 불법 행위가 있는 산지에서 건축 등의 개발행위를 하게 될 경우 ‘복구의무면제’를 받고 개발행위를 할 수 있습니다.

 

 

농지 산지 매매 취득

 

농지 경매 주의 사항

농지의 경매는 경매를 통해 농지를 취득하게 되는 것을 말합니다. 농지 경매도 마찬가지로 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급을 받아야 합니다.

 

농지 경매 참여 시 입찰보증금을 납부하여야 합니다. 이때 경매에 낙찰을 받고 농지에 대한 등기를 하지 못하면 입찰보증금은 몰수되기 때문에 신중히 경매에 참여해야 합니다. 경매에 참여할 때 농지취득자격증명은 발급 받을 수 있는지, 농지를 취득할 수 있는지를 반드시 검토하여야 합니다.

 

농지의 소유권 이전 등기를 할 때 농지취득자격증명을 필수 서류로 제출을 해야 하기 때문에 농지취득자격증명을 발급받지 못한다면 등기 이전을 할 수 없습니다.

 

농지취득자격증명 없이 농지를 취득할 수 있는 경우도 있습니다. 도시계획이 완료된 주거지역, 상업지역, 공업지역 등은 농지취득자격증명 없이 농지를 취득할 수 있습니다.

경매 토지에 과실수, 조경수, 건축물, 공작물 등이 있으면 그것에 대한 소유권은 누구인지 확인할 필요가 있습니다. 향후 이에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

 

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