토지 보상금 | 토지 보상 잘 받는 방법 | 토지보상 컨설팅 변호사 행정사 장단점 | 토지보상 절차 알아보기

토지 보상금 | 토지 보상 잘 받는 방법 | 토지보상 컨설팅 변호사 행정사 장단점 | 토지보상 절차에 대해서 알아보겠습니다.

 

지난 정권 때 지정된 3기 신도시, 이번 정부에 지정한 김포 한강 콤팩트 시티 지정 등 대규모 공공택지 사업이 시작되었습니다. 당연히 이슈는 토지 보상입니다. 3기 신도시는 이미 보상이 완료되었다는 소식이 들려옵니다.

토지 소유주들은 공익사업으로 토지가 수용될 때 ‘헐값’으로 보상해준다고 항상 불만이 있습니다.

 

공익사업의 토지 보상가액은 실거래가보다 낮으니 보상가액 현실화를 요구하는 것은 토지를 가진 사람이라면 어쩔 수 없는 심정일 것입니다.

 

이번 포스팅에서는 공익보상은 어떤 절차로 이루어지는지, 어떤 사항을 주의해야 하는지, 토지보상 컨설팅 변호사 또는 행정사 장단점을 알아보겠습니다.

토지 보상 절차 및 보상 잘 받는

공익사업 토지 보상

공익사업이라고 하면 국가나 지방자치단체가 추진하는 사업을 말합니다.

예를 들면, 도로, 하천, 철도, 공공택지, 산업단지, 학교, 공원, 운동장 등을 설치하는 사업이 대표적입니다.

 

토지보상 절차

토지보상 절차는 여기저기 둘러보니 한국부동산원에서 정리한 표가 쉽게 정리되어 있어서 소개하도록 하겠습니다.

 

그 중간 절차도 있습니다만 업무를 해본 사람이 아닌 일반인이라면 생소하기 때문에 중요한 행정절차만 체크하는 것이 더 쉽게 이해하는데 도움이 될 수 있습니다.  

가장 중요한 것 위주로 살펴보겠습니다.

출처 : 한국부동산원

 

1. 보상계획의 공고 및 열람 통보

사업시행자가 토지 소유주에게 발송하는 토지 수용 계획이라고 보시면 됩니다.

이때 보상 대상이 될 토지와 토지 위의 건축물, 물건 등에 대해서 통보하고 보상 절차 진행시 이의가 있는지 의견을 묻는 절차입니다.

 

2. 감정평가에 따른 보상협의 통지

토지 소유주는 이 때 보상가액을 최초로 통보 받습니다.

감정평가사가 보상의 대상이 되는 토지와 건축물 등의 감정평가를 한 결과를 토지 소유주에게 통보하고 매매계약을 체결할지 묻는 절차입니다.

 

• 보상가액 만족 시 : 매매계약 체결로 보상금 수령 및 소유권 이전
• 보상가액 불만족 시 : 수용재결 절차 진행

3. 수용재결 열람공고

토지 소유주는 이때 보상금 재평가에 대한 이의신청을 최초로 할 수 있습니다.

수용재결 열람공고는 우편으로 토지소유주에게 전달됩니다.

 

일반인도 알아듣기 쉽게 말해보겠습니다.

 

‘OO시청이 지금 추진하고 있는 도로개설 사업에 너희(토지 소유주) 땅을 수용하려고 했는데 처음 보상가액 통보했을 때 보상협의가 안됐잖아? 그래서 상급기관에 다시 감정평가할건데 감정평가 받기 전에 의견있어?’

 

이때 의견을 제출하셔야 합니다.

“보상가액이 적다”, “감정평가가 잘못되었다.”, “수목, 가설건축물 등 보상받아야 할 재산이 빠졌다.”, “잔여지 매수 요청”, “잔여지 부동산 가치하락 반영” 등 의견을 제출하면 됩니다.

 

의견을 제출하는 방법은 직접 제출, 보상컨설팅 변호사‧행정사 통해서 제출이 있습니다.

의견을 제출할 때는 토지보상 컨설팅 변호사‧행정사 등 전문가의 도움이 필요한 경우가 있고, 전문가가 필요없는 간단한 사항도 있습니다.

어떤 경우에 필요한지는 아래에서 구체적으로 알아보겠습니다.

 

4. 수용재결서 통보

상급기관에서 수용재결 감정평가를 하여 도출된 보상가액을 통보하는 절차입니다.

이 때 열람공고 시 제출한 토지주들의 이의신청 검토 내용도 포함되어 있습니다.

 

일반적으로 “보상가액이 적다”는 의견에 대해서는 감정평가를 다시한 것으로 대신합니다.

이때 일반적으로 보상가액이 1차적으로 증액됩니다.

 

그 외에도 잔여지 매수 청구, 수목 등 보상 포함, 잔여지 부동산 가치하락 등에 대해서는 검토하여 반영해줄 수도 있고 미반영되는 경우도 있습니다.

 

5. 수용재결 통보 후 보상금 수령 및 이의신청

수용재결 통보 시에는 수용재결 시 통보된 보상금이 마음에 들든 안들든 일단은 보상금을 수령하도록 되어 있습니다.

일반적으로 최초 보상가액보다는 수용재결 보상가액은 증액된 상태입니다.

일단은 보상금을 수령하고 부동산 소유권 이전을 절차를 진행합니다.

 

• 보상가액이 만족스러울 경우 : 보상금 수령 및 소유권 이전
• 보상가액이 불만족스러울 경우 : 이의신청 및 보상금 수령, 소유권 이전

     ※이의신청 대신 행정소송제기 가능

 

이의신청서(토지보상법 시행규칙)

[별지 제21호서식] 이의신청서.hwp

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6. 수용재결에 대한 이의신청

수용재결 감정평가액에 대한 불만족으로 다시한번 이의신청을 하게 되면 “이의재결” 절차를 진행합니다.

이 절차도 수용재절과 마찬가지로 토지 소유주들의 이의신청에 대한 의견을 검토하고 받아들일지 거부할지 결정합니다.

 

가장 많은 이의신청 내용이 ‘보상가액 현실화’입니다.

이 때 2차 증액의 기회가 발생합니다.

감정평가를 상급기관에서 한번 더 진행합니다.

 

7. 이의재결 결과에 따른 감정평가액 통보

이의재결에 대한 감정평가액이 통보되었을 시 보상금이 당초보다 증액되었으면 증액된 보상금을 수령하면 됩니다.

 

또 다시 보상금이 마음에 들지 않으면 행정소송을 진행할 수 있습니다.

일반적으로 소액의 보상금의 경우에는 행정소송까지 가는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다.

 

이의신청 기회 : 2번 (3.수용재결 열람공고 / 6.수용재결에 대한 이의신청)

 

아래 표에서 눈으로 보기 쉽게 설명하면 수용재결 시작하기 전, 의의재결 시작하기 전에 보상가액에 대한 의견을 제출할 수 있습니다.

 

토지보상 컨설팅 변호사 행정사 장단점

토지보상 절차는 일반인이라면 용어도 생소하고, 서류도 많고 복잡해서 잘 알지 못합니다.

그렇기 때문에 토지보상 컨설팅이 필요한 경우가 많습니다.

물론 컨설팅 비용과 업무 대행 비용이 듭니다.

 

컨설팅 필요한 경우(장점)

토지에 무언가 많은 경우 : 수목, 가설건축물, 지하수 관정, 심어놓은 도라지‧인삼 등 작물, 건축물 등이 있는 경우에는 컨설팅을 받는 것이 좋습니다.

그 이유를 예로 들면, 감정평가사가 현장에 나와서 보상할 물건을 조사할 때 놓치는 것이 있을 수 있기 때문입니다. 감정평가사도 사람이기 때문에 눈에 안보이는 것은 놓치고 지나칩니다.

당연히 보상받아야 할 것들이 보상내역에 빠져있으면 이것을 바로 잡아줄 수 있는 것이 컨설팅의 역할입니다. 일반인이라면 잘 모를 수 있기 때문에 전문가의 도움이 필요한 경우가 많습니다.

 

또 다른 예로는 지목이 농지이나 실제 이용하는 용도는 야적장(잡종지)인 경우에 지목이 농지이기 때문에 농지로 보상액이 산정될 수 있습니다.

그러나 실제로는 과거에 야적장으로 변경하는 허가를 받고 야적장 사용하도록 승인을 받았는데 지목 변경하는 것을 빼먹는 경우가 있을 수 있습니다.

허가 받은 이력이 있다면 농지가 아니라 잡종지로 보상가액이 재평가될 수 있습니다.

이럴 때 일반인은 알기 어렵고 전문가의 도움을 받는 것이 필요합니다.

컨설팅 필요성이 낮은 경우

단순한 농지이거나 나대지일 경우에는 컨설팅이 굳이 필요하지 않습니다.

감정평가사들도 정해진 규칙에 따라 토지의 가치를 평가하는 것이기 때문에 단순한 농지나 나대지 등에 대한 감정평가 시 결과가 거의 동일하게 도출됩니다.

 

토지의 가치 평가만 필요한 경우에는 “보상가액 현실화/재산정/저렴”이라는 단순한 이의신청만으로도 수용재결과 이의재결을 절차를 진행할 수 있습니다.

 

토지 보상 잘 받는 방법

본인이 보상 받는 부동산에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.

본인이 생각하기에 “이것도 보상 받아야 하는데?”라고 생각이 들면 반드시 보상 요청을 하는 것이 필요합니다.

필요하다면 토지보상 컨설팅을 적극 활용하는 것도 필요합니다.

당연히 여러군데 상담을 받아보고 컨설팅 비용도 검토해서 결정하는 것이 중요합니다.

반드시 최소 3군데는 전화로 상담을 받고 컨설팅 비용을 검토해야 합니다.

컨설팅 비용의 편차가 있다고 합니다.

 

위에서 기술한 것처럼 토지의 가치 평가만 필요한 경우에는 “보상가액 현실화/재산정/저렴”이라는 단순한 이의신청만으로도 수용재결과 이의재결을 절차를 진행할 수 있기 때문에 해당 보상 업무를 담당하는 기관에 문의해서 본인이 직접 이의신청 절차를 진행해 보는 것도 좋습니다.