농업인 주택, 농가주택 허가조건, 장단점

농업인 주택, 농어촌 주택, 농가 주택 정의

  농업인 주택은 흔히 농가주택이라고 합니다.

그 외에도 전원 주택, 농어촌 주택 등 비슷한 용어들이 있습니다.

 

관련 법에 따라 사용하는 용어가 다릅니다. 공통된 부분이 많아 혼동되어 용어가 사용되는 경우가 제법 많습니다.

 

법률에 따른 용어

농지법 : 농업인 주택(어업인 주택)

조세특례제한법 : 농어촌 주택

농어촌특별세법 : 농가 주택

 

국가법령정보센터 (law.go.kr)

국가법령정보센터

관련 법에서 사용하는 용어가 각각 정의하고 있는 대상의 범위와 개념이 차이가 있습니다. 그러나 공통적인 부분도 많기 때문에 일상생활에서 명확하게 구분하여 사용하는 경우는 보기 드뭅니다.

 

관련 법에서 농어촌 주택, 농업인 주택을 구분하여 사용하는 이유는 일반 주택과 달리 특정행위를 허용 또는 제한하는 개념을 구분하기 위한 것입니다.

 

농업인 주택 신축 허가조건

일반 주택과 달리 농업인 주택의 허가 상 이점은 대표적인 것이 아래 두가지입니다.

 

첫째, 농업인이 농업인 주택을 허가받을 때는 농지보전부담금을 감면해 주고 있습니다.

둘째, 농업인이 아닌 일반 사람은 주택을 지을 수 없는 농업진흥구역에 농업인 주택을 지을 수 있습니다.

 

농업인 주택은 이러한 혜택이 있기 때문에 아무나 허가 받을 수 없고, 주택 신축이 가능한 지역도 제한됩니다.

 

1) 농업인이 포함된 세대의 세대주가 신축하는 경우

농지법에 따른 농업인일 경우 가능하며, 농업인이 포함된 세대의 세대주가 설치하는 것까지 포함.

농지법에서 농업인의 조건은 4가지 조건 중 하나의 조건만 만족시키면 됩니다.

• 1,000㎡ 이상의 농지에서 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자. 임차농 포함. 
• 330㎡ 이상 농지에서 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스 등 농업용 시설에서 경작 또는 재배하는 자.
• 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군 이상
• 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자.

2) 농업인이 포함된 세대의 연간 총수입액 2분의 1 이상, 세대원의 노동력 투입이 2분의 1 이상일 것

시청이나 군청에서는 농업 외 수입액, 세대원 노동력 투입, 다른 직업을 가지고 있을 경우 등에 대해서는 현장 확인, 신고 내용 검토, 업종별 소득표준율 등을 종합적으로 검토 및 판단하고 있습니다.

 

3) 농업인 주택 부지의 면적이 660㎡ 이하일 것

규모가 큰 고급주택, 별장은 제외.

 

4) 농사짓는 농지와 가까운 거리에 있는 부지

읍면 지역 : 농사 짓는 곳과 연접한 읍면까지만 신축이 가능

도농복합형태의 시(市) 동지역 : 동지역과 연접한 동지역까지 신축이 가능

도시지역의 시(市, 자치구 포함) 동지역 : 인접 시(市)까지 신축이 가능(도시지역은 농지가 적어서 더 넓은 지역까지 허용)

 

농업인 주택 장점, 혜택

농지보전부담금 면제

농지보전부담금은 해당 농지의 공시지가 30%입니다. 상당히 큰 금액입니다. 농업인 주택의 대지 면적(주택의 진입도로 포함) 660㎡ 이하인 경우 농지보전부담금을 감면하고 있습니다. 

 

<예시> 공시지가 100,000원일 경우 농지보전부담금 : 1㎡당 공시지가의 30%는 30,000원이고, 최대 면적이 660㎡이라면 감면된 농지보전부담금은 19,800,000원입니다.

 

참고로 1㎡당 농지보전부담금의 상한선은 50,000원입니다.

농지보전부담금 계산하기/감면대상 알아보기 (tistory.com)

 

농업진흥구역 내 농업인 주택 신축 가능

농지법에 따른 농업진흥구역은 농업의 진흥과 보호를 위해 법으로 관리하는 지역입니다.

안타깝게도 농업진흥구역에서 농업인 주택이 아닌 일반주택 허가는 어렵습니다.

 

농업진흥구역은 도시 근교에도 상당히 많이 분포되어 있습니다. 과거에 농경지가 집단으로 존재했었고, 농업에 필요한 기반시설이 갖춰진 지역이었던 흔적입니다.

 

농어촌 주택 취득자의 양도소득세 과세특례(조세특례제한법)

앞서 설명했듯이 관련 법에 따라 용어의 개념이 다릅니다.

조세특례제한법의 농어촌 주택과 농지법에서 말하는 농업인 주택은 다른 개념입니다.

 

농업과 관련된 주택이라는 공통점이 있지만 농어촌 주택과 농업인 주택은 그 범위와 정의에 있어서 다릅니다.

 

조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)에 따르면 거주자 및 그 배우자가 구성하는 하나의 세대가 2003. 8. 1.부터 2022. 12. 31.까지의 기간 중 농어촌 주택을 취득 및 신축한 경우 3년 이상 보유하고 그 주택을 취득 전에 보유하고 있던 다른 주택을 양도할 경우 그 양도소득세를 비과세하고 있습니다.

 

다만 농어촌 주택에는 지역 구분이 있습니다. 농어촌으로 보기 어려운 지역은 제외하였습니다. 

수도권 지역(일부 접경지역 제외)과 국도의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역, 관광단지 내 주택은 농어촌 주택에서 제외하고 있습니다.