농업용 창고(농가창고) 불법행위 종류 및 사후조치

오늘은 농업용 창고 불법행위에 대해서 알아보겠습니다.

종종 지역 언론사에서 단속했다는 기사를 접하실 겁니다.

‘이번에 00곳을 적발했다. 행정처분 및 고발 조치했다’ 이런 기사 제목을 보셨을 겁니다.

어떤 근거에 의해서 단속하고 어떤 처벌을 받는지 알아보겠습니다.

농업용 창고 불법행위 단속

지난 번에 농업용 창고 허가 관련 사항에 대해 간략히 알아봤습니다.

궁금하신 분은 아래 글 참고하세요.

농업용 창고(농가창고) 특성 및 허가 관련 법령 알아보기 (tistory.com)

농업용 창고(농가창고) 특성 및 허가 관련 법령 알아보기

 

농업용 창고 불법 용도 변경 사례

농업용 창고의 불법행위는 대부분 불법 용도 변경입니다.

농업용 창고는 시군 등 행정기관에서 허가해줄 때 농지보전부담금 감면 등 혜택이 있기 때문에 다른 건축물보다 더 엄격하게 불법행위 단속을 하고 있습니다.

 

불법 용도변경의 대표적인 사례를 살펴보겠습니다.

 

일반 물류창고

대도시 근교에서 주로 행해지는 불법행위입니다.

이러한 불법 용도 변경이 가장 많은 지역이 바로 ‘개발제한구역(그린벨트)’입니다.

쇼핑몰 상품, 건축 자재, 음료수⋅생수 등 다양한 제품의 물류창고로 활용됩니다.

물류 특성상 소비하는 곳과 거리가 가까워야 하니까 이런 불법행위가 많습니다.

주로 농업용 창고의 소유주는 임대를 해주고 임대수익을 얻는 구조입니다.

거의 100% 소유주는 불법행위를 알고 임대해주는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

아래에서 다시 언급하겠지만, 시청에서 단속하러 나오면 소유주는 몰랐다고 오리발 내미는 경우가 더러 있다고 합니다.

그러나 누가 믿겠습니까?

 

음식점, 공장 등

음식점이나 공장으로 변경하는 경우는 드물기는 하지만 종종 있습니다.

드문 이유는 나중에 불법 단속 걸리면 시설물을 원상복구 해야하는데 비용이 너무 많이 들기 때문에 거의 안합니다.

이런 경우는 대부분 옆에 음식점이나 공장이 있습니다.

음식점 홀로 이용하거나 공장의 원자재 창고로 이용하는 경우입니다.

식탁이나 원자래를 빼내기만 하면 원상복구가 쉽게 완료되기 때문입니다.

 

도소매점

이 경우는 주로 이불이나 가구 등 물류창고로 이용하면서 도소매점도 같이 불법운영하는 경우입니다.

대로변에 입지한 농업용 창고를 주로 이런 방식으로 불법 용도 변경하고 있습니다.

주택으로 불법 변경

집이 없어서 그럴 수도 있고, 많지는 않지만 아파트 분양 받을 때 거주지 제한을 회피하기 위해서 농업용 창고로 주소지만 옮기는 경우도 있습니다.  

그 밖에도 불법으로 사용하는 경우는 다양하겠지만 위 사례들이 가장 대표적인 것들입니다.

대부분 불법 용도 변경 행위가 소유주의 임대 수익을 얻기 위한 행위로 보이지요?

 

단속 근거 및 처벌 내용

개발제한구역 특별법 위반

개발제한구역에서 건축물을 신축하는 것은 굉장히 어렵습니다.

주택을 건축하고 싶어도 이축권이란 권리가 있어야 가능할 정도입니다.

이러한 건축 행위 등을 제한하는 법적 근거는 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법’ 제12조(개발제한구역에서의 행위제한)에 나와 있습니다.

 

법에서 정한 행위제한 내용에 개발제한구역 내 주민의 생업을 위한 농작물 재배를 위한 시설이나 농업용 창고 등을 신축할 경우에만 조건적으로 허용해 주고 있습니다.

당연히 아주 엄격하게 특정 조건을 따져서 제한적으로 허용하고 있습니다.

그렇기 때문에 불법행위에 대한 단속도 많이 하고 있습니다.

 

원상복구 시정명령

불법 용도 변경이 적발이 되면 시청에서는 반드시 상당한 기간을 정하여 위반 행위자에게 원상복구 하도록 시정 명령을 합니다. 문서로 전달됩니다.

시정 명령은 행정기관에서 행하는 업무로 불법행위가 해소될 때까지 지속합니다.

이행강제금 부과

법 제30조의2에 따르면 불법 행위자가 시정명령을 받은 후 그 시정기간 내에 원상복구를 하지 않으면 이행강제금 부과하도록 되어 있습니다.

건축물 불법용도 변경의 경우 대부분 할 수 없는 행위를 하는 것이므로 허가사항 위반이 되겠고,

 

이행강제금 산정은

    ‘건축물 시가표준액 × 30% × 위반 면적’입니다.

 

고발 조치

고발은 시청에서 판단하여 고발할지 말지 검토를 합니다.

무조건 고발을 하는 것은 아닙니다.(법적 기준은 없습니다. 행정기관의 재량입니다.)

신속히 원상복구 될 것 같거나 위반행위가 경미하다고 판단이 들면 고발을 하지 않을 수도 있습니다.

 

반면에 위반행위의 내용이 반복적이고 상습적이고 상당히 고의적이라고 판단이 될 때는 행정기관(시청)의 판단으로 원상복구 명령과 별개로 고발을 할 수 있습니다.

다시 한번 말씀드리지만 고발에 대한 판단은 행정기관의 재량입니다.

 

개발제한구역 내에서 영리 목적 또는 상습적으로 건축물을 불법 용도 변경하면 ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법’ 제31조(벌칙)에 따라 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있습니다.

그렇기 때문에 단속하는 시청 직원들은 경찰서로 고발을 합니다.

거의 대부분 임대를 목적으로 한 고의성이 인정되기 때문에 벌금형을 피하기 어렵습니다.

 

농지법 위반

용도변경 승인 미이행 및 사후 조치

농업용 창고가 농업진흥구역이나 농업보호구역 이외의 지역에 설치된 것이라면 농업용 창고 이외에도 일반 음식점이나 물류창고로 용도변경이 가능한 경우가 있습니다.

이 경우 해당 지역에서 다른 법령에서 허용 가능한 건축물이라면 농업용 창고를 다른 건축물로 용도변경이 가능합니다.

이때 농지법 제40조에 따른 용도변경 승인을 받아야 하며,

농업용 창고를 건축할 때 감면받았던 농지보전부담금은 다시 납부를 하여야 합니다.

 

다만 건축물 사용 승인 후 5년이 지났다면 농지법에 따른 용도변경 승인을 받지 않아도 되며, 농지보전부담금도 납부하지 않아도 됩니다.

 

따라서 농업용 창고를 불법 용도변경한 경우, 농업진흥구역이나 농업보호구역이 아니면 농지법 제32조에 따른 행위제한 위반은 아닙니다.

농지법에 따른 용도변경 승인을 안 받은 사실을 위반한 것입니다.

이것에 대한 처벌은 농지법 제59조 제3호에 해당하며, 5년 이하의 징역 및 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있습니다.

 

불법 용도변경 농업용 창고 소유자는 이것에 대한 사후 조치로 원상복구를 하여 다시 농업용 창고로 이용하든지 아니면 용도변경 승인을 받아 농지보전부담금을 납부하고 원하는 시설물로 사용하시면 됩니다.

 

농업진흥(보호)구역 행위제한 위반 및 사후 조치

농지법에 따른 농업진흥구역 및 농업보호구역에서 건축할 수 없는 건축물의 용도로 농업용 창고를 이용할 경우, 농지법 제32조(행위제한)을 위반한 것으로 됩니다.

 

예를 들어 농업진흥구역의 농업용 창고를 물류창고로 이용한 경우 농지법 제32조를 위반한 것입니다.

농지법 제40조에 따른 용도변경 승인을 거치지 않은 것으로 보지 않는 이유는 물류창고로 허가받을 수 없는 지역이기 때문입니다.

이것에 대한 처벌은 농지법 제59조 제1호에 해당합니다. 5년 이하의 징역 및 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있습니다.

 

원상복구 명령 및 행정대집행

농지법에는 양성화 규정이 없습니다.

불법행위에 걸리면 무조건 원상복구 해야 합니다.

원상회복 명령을 위반하여 원상회복을 하지 않으면 시청이나 군청에서는 행정 대집행으로 원상회복을 대신하고 나중에 그 비용을 청구합니다.

 

건축법 위반

허가 받은 건축물을 다른 목적으로 사용하려면 시청이나 군청에서 허가를 받아야 합니다.

이에 대한 사항이 적발될 경우 기간을 정해 시정명령을 받고, 정해진 기간 내에 원상복구 등 시정하지 않으면 이행강제금을 부과 받습니다.

또한 고발 조치될 수도 있습니다. 이 경우 2년 이하의 징역 또는 1천 만원 이하의 벌금을 받을 수 있습니다.