[농지 매매] 100㎡이하 소규모 농지 사도 될까요? 혹시 기획부동산?

결론부터 말하자면 누구의 추천으로 좋은 땅 있다고 100㎡ 이하의 농지를 사고자 한다면 절대로 반대한다.

농지의 취득 사유가 농업에 이용하기 위한 것이라면 문제가 없다.

그러나 개발 호재가 있다고 하여 투기 목적으로 농지를 취득하는 것은 농지법 위반이다.

  ※ 다만, 실제로 본인이 직접 성실히 농업에 이용했다면 농지법 위반이 아닐 수 있다. 그러나 투기 목적으로 농지를 샀다면 실제로 농사 짓는 사람이 얼마나 될까?

기획부동산이 가장 많이 이용하는 수법이 개발 호재가 있기 때문에 반드시 땅값이 오를 것이라고 홍보하는 것이다.

기획부동산이든 지인이든 이렇게 말한다면 반드시 의심해 봐야한다.

땅값이야 매년 오를 수 있다. 매년 공시지가가 오르기 때문이다.

그러나 어느 시점에 원하는 만큼 땅값이 오를 것인가 하는 것은 알 수 없는 일이다.

 

다시한번 말하지만 누군가의 추천으로 농지를 투기 목적으로 산다면 농지법 위반의 소지가 있다.

혹자는 투기가 아니라 투자라고 한다. 그러나 어느 법에도 투자와 투기를 명확히 구분하는 것은 없다.

 

소규모 농지를 살 때 점검해야 할 사항을 기획부동산에 당하지 않으려면 어떤 사항을 점검해야하는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

농지 전체 면적 중에 본인의 지분은 얼마인가?

전체 면적이 1,000㎡인 농지 중 100㎡를 취득하려고 한다면 본인의 지분은 10%이다.

그렇다면 나머지 90%의 농지는 누구의 소유인지 알아봐야 한다.

나와 다른 9명의 사람인지, 기존 소유주가 계속 소유하고 있는 것인지를 알아봐야 한다.

농지의 지분을 나눠가진 소유자가 많으면 많을수록 향후 처분이나 소유권 주장에 문제가 생길 수 있다.

본인의 소유한 지분의 위치는 어디인가부터 골치 아픈 문제가 한둘이 아닐 것이다.

그리고 한 필지의 농지를 여러 명에게 매도한다는 것은 굉장히 어려운 일이다.

농지를 살 사람을 어디서 구할 것인가?

아무나 할 수 없다. 기획부동산만 할 수 있다.

본인 지분의 위치는 어디인가?

지분으로 농지를 취득한 경우, “여기가 내 땅이다”라고 자신있게 말할 수 있는가?

농지를 취득할 때 어디라고 표시한 도면이 있다고 하더라도 법적으로 정확한 경계를 구분한 것이 아니기 때문에 문제는 여전히 존재한다.

이 도면을 가지고 경계 측량을 해서 농지를 나누겠다고 가정을 해보자.

다른 지분의 소유자들이 동의를 해줄지는 의문이다.

본인 땅인데 본인 땅이라고 말할 수 없는 상황이 생길 수 있다.

 

  ※ 실제로는 토지분할 제한면적이 법에 정해져 있기 때문에 일반적으로 비도시지역은 60㎡ 미만으로는 불가능하다.(해당 지자체 조례나 다른 예외가 있을 수는 있다.) 또한 농지법 제22조에 따르면 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 2,000㎡미만으로 할 수 없다.

농지 취득 가격은 적정한가?

주변 농지 시세를 알아봐야 한다.

한국토지주택공사에서 운영하는 씨리얼(SEE:REAL)에서 기간별 토지 거래 현황을 알아볼 수 있다.

https://seereal.lh.or.kr/main.do

씨:리얼 (SEE:REAL)

씨리얼(SEE:REAL) 토지 실거래가 조회 시스템

예시를 찾아봤다.

한 지역의 최근 농지 거래 현황을 조회해 봤다. 지역은 읍면동 기준으로 조회된다.

계획관리지역 내 농지(전, 밭)의 소규모 농지 거래와 1필지 단일 거래 시 거래 단가를 비교했다.

농지 지분 거래와 1필지 단일 거래 비교

소규모 지분거래는 1㎡ 당 81만원에 거래된 반면에 1필지 단일거래는 20만원 수준이다.

4배 이상 차이나는 금액이다.

계획관리지역 농지 거래. 지분 거래와 단일 거래 단위면적 단가 비교

같은 읍면동에 있더라도 지리적 위치나 도로 연접 등 조건에 따라 거래가격이 차이가 있겠지만, 4배 정도는 굉장히 과한 금액이라고 생각한다.

일반적으로 농지와 대지의 공시지가의 차이보다 더 높아 보인다.

면적이 작기 때문에 적은 금액으로 충분히 취득할 수 있겠지만,

1㎡ 당 20만원짜리 농지가 어느 세월에 80만원이 되겠는가.

 

이처럼 농지의 지분거래 시 과연 적당한 금액인가를 따져봐야 한다.

개발 호재가 실제로 있다고 하더라도 과연 20만원짜리 농지가 80만원까지 오를까요?

쉽지 않을거 같습니다.

제발 이런 거는 전문 투자자가 아니면 사지 마세요.

 

맺음말

이밖에도 농업생산기반시설 설치 여부, 도로 접합 여부, 맹지, 구거의 존재 여부 등 점검해보면 좋은 것들이 있습니다.

그러나 이러한 것들은 법적으로 따져봐야 하는 것들이고, 상기에 설명드린 사항은 법를 정확히 모르더라도 한번쯤은 당연히 생각해봐야 하는 것들만 간략히 설명해 보았습니다.

가장 중요한 것은 거래가격이 적정한지입니다.