농지 취득 전에 토지이용계획 반드시 확인하세요.

토지이용계획 확인하기

토지이용계획! 농지를 취득할 때 취득하려는 농지에 적용되는 법령이 어떤 것들이 있는지 토지이용계획을 통해서 확인할 수 있습니다.

농지가 어떤 제한사항이 있는지, 농사를 계속 지을 수 있는지 알아보는 기본적인 절차가 토지이용계획을 확인하는 것입니다.

토지이용계획 : 국토교통부 “토지이음” 사이트에서 확인할 수 있습니다.

그리고 ‘토지이용계획 확인서’는 “정부24” 민원발급 시스템에서 발급받을 수 있습니다.

토지이용계획! 가장 기본적인 것 위주로 살펴 보겠습니다.

대표적인 정보는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 용도지역 및 용도지구 지정 현황입니다.

향후 건축 행위, 농지 전용을 할 때 어떠한 개발 행위를 할 수 있는지 정해줍니다.

또한 앞으로의 개발 계획을 표시해 줍니다.

도로나 하천이 계획되어 있는지를 기본적으로 확인할 수 있습니다.

<토지 이음 바로 가기 https://www.eum.go.kr >

토지이용계획 정보를 통해 농지의 개발 가능성 또는 개발 제한 규정을 통해 농지의 가치를 가늠할 수 있습니다.

그렇기 때문에 농지 토지이용계획 확인은 농지 취득 시 첫 번째로 해야하는 중요한 절차라고 할 수 있습니다.

조회 화면 구성은 다음 사진과 같습니다. 공시지가(연도별) / 지목(전, 답, 과수원) / 면적을 한눈에 확인할 수 있습니다.

토지이음 - 토지이용계획 열람

용도지역 및 용도지구 지정 현황 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

도시지역(주거, 상업, 공업, 녹지) / 관리지역(보전관리, 생산관리, 계획관리) / 농림지역

지정된 용도지역에 따라 허용 가능한 개발행위가 정해집니다.

대표적으로 건축물을 보자면, 건폐율과 용적률이 결정되고 건축할 수 있는 건축물의 종류도 달라집니다.

그밖에도 용도지구(자연경관지구, 역사문화환경 보호지구 등)를 확인할 수 있습니다.

도로 등 도시계획시설 계획

도로, 철도, 하천 등 도시계획시설이 계획되어 있다면 향후 농지를 이용하는데 제한사항이 생길 수 있습니다.

예를들어 농업용 창고나 재배사 등 건축 허가가 제한될 수 있습니다.

쉽게 말해서 건물 올렸다가 도로 개설된다고 다시 허물면 안되니까요.

반면에 맹지였다가 도로가 생겨 이득을 보는 경우도 있습니다.

다만 도로가 고속도로인지, 대로(큰 도로)인지, 해당 농지에서 진출입이 가능한 도로인지를 명확히 따져봐야 합니다.

도시계획시설의 경후 해당 지자체에서 고시를 통해 공고하고 있으니, 해당 고시를 찾아서 열람해보면 되겠습니다.

또한 언제 공사가 착공될지, 보상은 언제 진행될지 등 계획 및 일정을 반드시 살펴봐야 합니다.

그래야 취득한 농지의 장기적인 이용 계획 및 가치를 따져볼 수 있습니다.

‘다른 법령 등에 따른 지역, 지구 지정 현황’

개발제한구역, 영농여건불리농지, 군사시설 보호구역, 성장관리지역, 가축사육제한구역 등

대표적으로 개발제한구역(그린벨트)을 살펴보면, ‘개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법’에 따라 지정됩니다.

개발제한구역은 도시 안팎에 위치해 있어 개발하기 좋은 지리적 위치를 점하고 있습니다. 

도시의 무분별한 확장을 막고자 엄격히 개발을 제한하고 있어 허용하고 있는 개발 행위도 한정되어 있습니다.

향후 농사뿐만 아니라 건축이나 농지 전용까지 염두해 두고 있다면 개발제한구역 내 허가 사항을 미리 살펴볼 필요가 있습니다.

개발제한구역 내 농지는 도심과 가깝다는 지리적 위치 때문에 거래가액이 높기 때문에 취득 전에 이용 가치에 대해서 면밀히 고민할 필요가 있습니다.

영농여건불리농지는 농사 짓기 어려운 농지에 지정이 됩니다.

농지의 평균 경사율이 15% 이상이고, 진입로가 없거나 부실한 농지가 대부분입니다.

그렇기 때문에 상대적으로 거래가격도 낮습니다.

농지의 여건이 이렇다보니 향후 농가주택 건축이나 진입로 개설이 당연히 어려울 수 밖에 없습니다.

그러나 농지를 취득할 때 상당한 영향을 미칩니다. 비농업인이라도 주말체험영농 목적이 아니라도 영농여건불리농지를 취득할 수 있습니다. 취득 면적도 1,000㎡를 초과할 수 있습니다.

다만, 휴경이나 불법 행위는 일반 농지와 동일하게 행정 조치를 받기 때문에 취득 후에도 성실히 농업에 이용해야 합니다.

도면 확인하기

항공사진과 함께 지적 도면을 반드시 확인해야 합니다.

취득하려는 농지가 맹지인지, 용도구역의 경계는 어떻게 되는지를 시각적으로 확인할 수 있습니다.

도면의 범례를 통해 지적선, 용도지역 및 용도구역의 경계, 도로 및 하천 등 도시계획시설의 경계 등이 표시됩니다. 

여기서 주의할 점은 도시계획시설 등의 경계(일반적으로 빨간선)는 계획 단계인 경우이기 때문에 정확한 경계는 아니라는 점입니다. 

실제로 도로 사업 등이 시행되면 보상 협의 등을 통해 경계가 변경될 수 있습니다.

아래와 같이 예시 도면을 살펴 보겠습니다. 도면에 선과 바탕색은 범례를 통해서 구분할 수 있습니다.

토지이용계획 열람 - 도면 확인

도로 : 일반적으로 빨간 굵은 선으로 표시됩니다. 

아래 사진에는 두가지 종류의 도로가 나타나 있습니다. 

이미 개설된 도로인지 계획된 도로인지 쉽게 확인할 수 있는 방법은 항공사진으로 쉽게 알 수 있습니다. 

다른 방법으로는 빨간선을 따라서 토지가 분할이 되었는지를 확인하면 알 수 있습니다. 

분할된 토지의 지목은 도로로 바뀌었고 소유권도 지방자치단체로 되어 있을 것입니다.

그리고 주의해야 할 것은 어떤 도로가 생기는지 반드시 확인해야 한다는 점입니다. 

만약 계획된 도로가 고가도로나 교량형 도로인 경우 진입로 개설이 어렵기 때문에 소유주 입장에서는 쓸모없는 도로나 다름없습니다.

소하천 구역 및 소하천예정지 : 소하천예정지는 기존 소하천 구역을 확장하는 것입니다.

말그대로 예정지이기 때문에 아직까지 지적 분할은 되지 않은 것을 알 수 있습니다. 

향후 소하천 공사를 하게 된다면 토지 소유주들과 보상 협의를 거쳐 토지를 수용하고 공사를 착공할 것입니다.

그밖에도 개발제한구역, 보전산지, 공익용산지, 토지거래허가구역 등을 확인할 수 있습니다.

맺음말

농지 토지이용계획을 확인하는 방법을 알아보았습니다. 

농지뿐만아니라 모든 토지에 공통적으로 적용되는 사항이기 때문에 토지를 취득할 때 이용해 보기 바랍니다.

농지를 취득하기 전에 미리 어떠한 가치가 있는지 미리 생각해 보는 기회가 되었으면 좋겠습니다.